רוצים לקנות דירה להשקעה? כך תעשו זאת
המדריך נכתב ע"י גלית ורנר מבעלי נדל"ן נבון עבור YNET ופורסם בתאריך 28.12.14.
לינק למדריך שלנו שפורסם ב- YNET לחץ>>
אם גם ברשותכם הון עצמי ואתם מעוניינים להשקיע בנדל"ן, עליכם לזהות את האזורים המועדפים להשקעה, כדי שהנכס שתרכשו יוכל להניב תשואה גבוהה.
באזורים מועדפים להשקעה רצוי שיתקיימו 4 תנאים הכרחיים:
קלות השכרה:
כלומר, אזור בו קיים ביקוש רב לשכירות: מומלץ לא להשקיע במקום מוצף משקיעים, אין טעם ללכת אחרי העדר – כמו בכל תחום – אם כולם משקיעים בשכונה מסוימת בבאר שבע וגם אנו נרכוש דירה בשכונה זו – כשנרצה להשכיר את הדירה יהיו לנו הרבה מאוד מתחרים. עובדה זו תוביל לכך שייקח לנו זמן רב להשכיר את הדירה ויגרמו לנו הפסדי שכירות, דבר אשר יאלץ אותנו להוזיל את דמי השכירות.
תשואה גבוהה על ההשקעה:
תשואה – משמעותה שכר הדירה ביחס למחיר הדירה – חשוב לנו שהתשואה תהיה גבוהה כמה שיותר. אך שימו לב !! לעיתים תשואה גבוהה מידי של 6-7% עשויה לתעתע. ישנם מיקומים שבהם הביקוש נמוך מאוד להשכרה וזה אומר חודשי אי השכרה רבים בשנה. באופן זה התשואה הריאלית נמוכה הרבה יותר ובנוסף צפויים חודשים של עוגמת נפש ומתחים עד להשכרת הדירה.
נכס סחיר:
כלומר, שהנכס יהיה קל למכירה בבוא העת כאשר נרצה לממש את כספנו. על מנת להמשיך ולגלגל את הכסף לנתיבים רווחיים יותר, כאשר נוצרת ההזדמנות לכך, אנו מעוניינים שתהיה לנו האפשרות למכור את הנכס במהירות וכך לא לאבד זמן יקר ולפספס הזדמנויות. כמו כן, לעיתים נוצרים מצבים של קשיי תזרים אשר צריכים מענה מהיר, כמו למשל, מימון ניתוח יקר חלילה לבן משפחה קרוב, ואז חשוב לנו למכור את הנכס במהירות כדי לממן את הצרכים החדשים והדחופים שנוצרו לנו.
פוטנציאל גבוה לעליית ערך:
על מנת לאתר מיקום עם פוטנציאל גבוה לעליית ערך צריך ידע והבנה נרחבים בנדל"ן שכן מדובר במספר רב של תהליכים כוללניים ומורכבים המתנהלים באזור וצריך לשים לב שכולם מתקיימים בכפיפה אחת. לעיתים זיהוי של גורם אחד הרסני יכול לנטרל מספר רב של גורמים חיוביים אחרים המתקיימים באזור ולהביא למניעת עליית ערך במיקום המדובר. מומלץ מאוד לפנות למומחים אשר להם ידע וניסיון רב בתחום הנדל"ן ולהם הוכחות של הצלחות בהשקעות נדל"ן.
שלושה גורמים חשובים משפיעים על עליית ערך במיקום מסויים:
- רצוי לאתר אזור שאינו מוערך מספיק ביחס לפוטנציאל שבו ולזהות בו תהליכים מסיביים אשר בכוחם לתרום לעליית ערך הנדל"ן. אזור כזה אינו מושך את המשקיעים הסטנדרטיים אשר הולכים אחרי העדר ולכן התחרות בו תהיה קטנה יחסית.
- מיקום אשר בו שטחי הבניה מצומצמים ולכן היצע הדירות לא יוכל לגדול משמעותית עם השנים. באופן זה הביקוש הגדל לדירות באזור ייצור עליית ערך.
- חשוב מאוד לזהות תהליכים חיוביים באזור אשר עשויים להעלות את מחירי הנדל"ן באזור ספציפי, כמו למשל: בניית מתחמי תעסוקה חדשים בעיר, בנייה ו/או חידוש של מתחמי בילוי, בניית אוניברסיטאות, השקעה בחינוך ובתרבות, השקעה אינטנסיבית בשיפור פני העיר, טיפול מקיף ויסודי בשכבות החלשות בעיר – תהליך אשר עשוי לשנות עם הזמן סטיגמה שלילית של עיר או יישוב, בניית מסלולי רכבת בקרבת מקום, אמצעי תחבורה וכבישים מפותחים אשר יוצרים נוחות גישה וקיצור זמן נסיעה אל רחבי הארץ. אם מדובר באזור חדש לגמרי – כדאי לבדוק היטב את נושא התשתיות ולוודא שלא מסתמנות בעיות עתידיות של חיבורי חשמל, מים, מערכות ביוב, כבישים, פיתוח סביבתי וכד', כאשר כל גורם מטיל את האחריות על האחר ונוצרת סחבת במילוי הצרכים הבסיסיים של אוכלוסיית המקום.
כיצד נשקיע בתבונה בנדל"ן?
הפוקוס בבחירת מיקום להשקעה צריך להיות על בחירת מקום שישביח לנו את הכסף ויגדיל לנו את הרווחים למקסימום ולא על עירוב רגש, "אהבת" המיקום או ההתחברות האישית לאזור.
מצד שני חשוב שכן נדע ונבין את כל היתרונות שיש בדירה שלנו להשקעה בהשוואה לדירות אחרות ו/או למיקומים אחרים – באופן זה יהיה לנו קל לשווק אותה להשכרה ו/או למכירה.
דירות קטנות מידי או דירות באזורים נחשלים – מזמינות אוכלוסיית שוכרים חלשה אשר צפויים לה קשיים בתשלום שכר הדירה. זה אומר שיגורו בדירה קטנה מספר רב יחסית של אנשים, דבר אשר יגדיל את הבלאי של הדירה. בנוסף, התחלפות השוכרים תהיה גבוהה, כיוון שסוג כזה של שוכרים, עובדים בעבודות מזדמנות ולא פעם מוצאים עצמם מפוטרים מעבודתם ואינם מסוגלים לשלם את שכר הדירה.
להבדיל, באזורים יוקרתיים כשמדובר בדירות גדולות ויקרות מידי או וילות, לרוב התשואה תהיה נמוכה יותר.
דירות להשקעה בבניינים יוקרתיים – כוללות דמי תחזוקה (או ועד) גבוהים מאוד. במקרה של אי השכרה, מעבר לתשלומי הארנונה, יהיה עלינו לשלם גם תשלומים אלו. בנוסף, דמי השכירות יצטרכו להתקזז עם חלק מהעלויות הללו ובכך תקטן התשואה על ההשקעה בהשוואה לדירות מקבילות ללא דמי תחזוקה גבוהים.
לסיכום, חשוב ללמוד היטב ולהכיר מקרוב את האזור המיועד להשקעה.
לא מומלץ להשקיע באזור המגורים שלכם רק מהסיבה שאתם מכירים היטב את המקום.
חשוב לבדוק שכל 4 התנאים ההכרחיים להשקעה מצוינת יתקיימו באזור ההשקעה כמו:
- קלות השכרה
- תשואה גבוהה על ההשקעה
- מהירות מכירה
- פוטנציאל גבוה לעליית ערך
אם אין לכם פנאי לביצוע כל הבדיקות המקיפות וחסר לכם הידע והניסיון המקצועיים בתחום, פנו למומחים וקבלו ייעוץ נדל"ני שיחסוך לכם לא רק הרבה כסף אלא גם הרבה זמן ועוגמת נפש.
