יש לכם דירה להשכרה? מחפשים שוכרים? יש לכם שאלות על דמי שכירות ועל חוזה שכירות ואיך לנהל נכון את תהליך ההשכרה? כל התשובות כאן, לפניכם.
איך להכין דירות להשכרה לקראת בואם של שוכרים פוטנציאליים?
אם אתם מעמידים דירה להשכרה, ראשית עליכם לדאוג כי היא תהייה מוכנה למגורים – נקייה מציוד עודף, שיטחה פנוי ככל האפשר, ואם אף אחד לא מתגורר בה כרגע – עדיף להראותה כשהיא ריקה או כוללת רק את הציוד המוצע לשוכרים כחלק מהדירה.
בנוסף:
דירות להשכרה נדרשות להיות פונקציונאליות וכל האביזרים שבהן צריכים להיות במצב תקין – שקעי החשמל והמתגים, מנורות וברזים, אינסטלציה ותריסים. זכרו, כי ההשקעה המינימאלית הזו תאפשר לכם להציג דירות להשכרה כדירות מושקעות ותקינות, מה שיקל עליכם לדרוש לקבל אותן במצב זהה (גם בחוזה). תיקונים שתבצעו טרם כניסת השוכרים לאותן דירות להשכרה, יחסכו מכם את הצורך לבצע אותם אחר כך.
תוכלו לעצב דירות להשכרה בצורה מינימאלית
הוסיפו מספר עציצים, הוסיפו למטבח סבון כלים חדש, על מנת לתת תחושה שאותן דירות להשכרה מוכנות למגורים. בצעו תיקונים קלים בארונות (תקנו צירים רופפים וצפו מדפים). אם האמבטיה ישנה ומוזנחת, כדאי להחליפה ובכל מקרה לדאוג שתהיה נקייה ומוכנה לשימוש ורחצה. כמו כן, אם אין מקלחון סגור, כדאי לתלות וילון חדש באמבטיה שיוסיף צבע, בגוון מתאים.
הקפידו כי דירות להשכרה תהיינה נקיות טרם הגעת השוכרים הפוטנציאלים
הרצפה תהיה נקייה, השירותים והמקלחת נקיים, ואם תוסיפו למי השטיפה גם מרכך כביסה, הריח באותן דירות להשכרה יהיה נעים במיוחד. במידת האפשר, הגיעו כשעה לפני השוכרים, על מנת לפתוח חלונות ולאוורר את הדירה, או לחילופין להדליק מזגן. כדאי שהדירה תהיה מוארת ככל האפשר, ע"י פתיחת חלונות ו/או הדלקת התאורה בכל חלקי הבית.
כיצד לפרסם דירות להשכרה?
הפרסום היעיל ביותר נכון להיום הוא באתר יד2, או ברשתות חברתיות דוגמת פייסבוק.
רצוי להוסיף תצלומים של הדירה ולספר את מירב הפרטים שתוכלו.
בנוסף, זכרו כי פעמים רבות אין תחליף לשימוש במתווכים מקומיים, על מנת להצליח בעסקת השכרה.
מתווכים הם אנשי המקצוע המתאימים ביותר, בעלי ההיכרות הטובה ביותר עם שוק הדירות באותו איזור, ואף יוכלו לבצע את מרבית הפגישות עם השוכרים הפוטנציאלים בלעדיכם (אם רק תשאירו להם מפתח, כמובן).
דירות להשכרה – מהם שלבי הפעולה שלכם כמשכירים?
אם אתם חוששים מתהליך שאתם עומדים לעבור כבעלי דירות להשכרה, זכרו שמרבית השוכרים הם אנשים בדיוק כמוכם, שמחפשים מקום מגורים ואין להם כל כוונות לגרום נזק.
כשאתם מפרסמים דירות להשכרה, אלה הפרטים שעליכם לברר עם שוכרים פוטנציאלים כבר בשיחת הטלפון הראשונה:
- מי אמור לגור בדירה? (יחיד / שותפים / זוג / משפחה עם ילדים).
- במה עוסקים השוכרים, כמה שנים ומהו שכרם? (בהמשך יהיה עליהם להציג תלושי שכר).
- קבלו את שמותיהם המלאים של השוכרים הפוטנציאלים, וחפשו אותם באינטרנט, על מנת לבדוק ששמם לא עלה בהקשרים שליליים חדשותיים שונים.
טרם הפגישה – להלן רשימת דרישותיכם המקדימות משוכרי הדירה הפוטנציאליים, שעליהם להביא לפגישה:
- שלושה תלושי שכר אחרונים של בני הזוג ותעודות זהות, וכן שני ערבים לפחות.
- תשלום דמי שכירות של החודש הראשון לפגישה במזומן (מעיד על יכולת פיננסית).
- פנקס שיקים לתשלום דמי שכירות, וכן שיקים פתוחים לתשלומי ועד בית, לחברת חשמל ולעירייה (על השיקים להיות רשומים עבור גורמים אלה, למוטב בלבד, חתומים, וללא סכום לתשלום). שיקים אלה נועדו לכסות חובות שאינם כלולים בדמי שכירות.
- יש להכין שטר ערבות. סכום הערבות יכלול את סך דמי השכירות לתקופת השכירות הנותרת ותוספת כספית לכיסוי נזקים אפשריים בדירה לפי הערכתכם.
דירות להשכרה – כיצד יש לקיים את הפגישה עם השוכרים?
רצוי לקיים פגישות עם השוכרים כאשר יש לכם די זמן ואינכם בלחץ.
הרשו לעצמכם להכיר את השוכרים בצורה נינוחה על מנת לתהות טוב יותר על קנקנם.
אל תחששו לבקש המלצות על מנת שתוכלו להתרשם מאותם אנשים שיגורו בנכס שלכם, והכי חשוב – כתמיד, סמכו על תחושות הבטן שלכם.
אילו סעיפים צריכים להיכלל בחוזה השכירות?
- יש להסדיר את פרטי התשלום – דמי שכירות, תקופת השכרה ואמצעי תשלום. הנוהג הוא תשלום חודשי, דו חודשי, לרבעונים, לחצי שנה או לשנה בראש, בסכום שקלי שאינו צמוד למדד, כאשר כל השיקים ניתנים לשנה מראש במועד החוזה.
- יש לקבוע קנסות למקרי פיגור בדמי שכירות – הנוהג הוא לאפשר 7 ימי איחור, ולהטיל קנס בן 100$ עבור כל יום איחור נוסף. יש לקבוע, כי במקרה של הפרת חוזה, ימונה כונס נכסים שינקוט פעולות לגיטימיות כנגד השוכר.
- יש לציין את החפצים הקיימים בדירה להשקעה ואמורים להיות בשימוש השוכר, ויש לכלול הנחיה לשוכר לעשות בהם שימוש הולם.
- יש לציין בחוזה כי השוכר אינו דייר מוגן בדמי מפתח כי אם משלם דמי שכירות מלאים.
- יש לקבוע כי כחודש לפני מועד תום שכירות יש לאפשר למשכיר להראות את הדירה לשוכרים פוטנציאלים אחרים – בתיאום מראש עם השוכר הנוכחי.
- יש לציין כי המשכיר יוכל להיכנס לדירה בכל עת לשם ביצוע תיקונים – בתיאום מראש.
- סיום מראש של שכירות – יתכן על ידי כל אחד משני הצדדים, בהתראה מראש (לרוב – חודש).
- קלקולים הקשורים בנכס עצמו ובתשתית – יחולו על המשכיר (בהנחה שאינם נובעים משימוש שאינו סביר).
- יש אפשרות להוסיף סעיף, כי בעת סיום שכירות על השוכר להחזיר את הדירה בדיוק במצב שקיבל אותה (נקייה וצבועה, למשל).
מתי לא כדאי לאפשר שכירות לדייר?
ישנם מצבים בהם עדיף לדחות שוכרים פוטנציאליים:
- במקרים בהם לשוכרים אין הכנסה קבועה ומסודרת.
- כשאין כימיה טובה בין השוכרים הפוטנציאלים וביניכם.
- כשעולים חילוקי דעות לגבי הדירה.
- כשהשוכרים משקרים על נתונים שמתבררים בהמשך כשונים ממה שהצהירו.
- מי שמראה נכונות לחתום מהר מדי על חוזה שכירות (אנשים רציניים קוראים ראשית את החוזה לפרטי פרטים).
- מי שעושה רושם נחמד מדי (לעיתים מדובר במלכודת דבש).
- ומי שעושה עליכם רושם לא נעים ומעורר סימני שאלה.
ומה נדרש לעשות בעת מסירת המפתח לשוכרים החדשים? (מברוק!)
- עם השלמת תהליך השכרת הדירה, ובמעמד מסירת המפתח, יש ליצור קשר עם חברת החשמל ולעדכן את פרטי השוכר החדש (הנדרש לשוחח איתם אף הוא ולאשר את הפרטים שניתנו). נצלו את המעמד גם בכדי לבדוק כי לא נותרו חובות פתוחים מול חברת החשמל, ובמידה וקיימים לשלמם.
- כך גם מול העירייה – בדקו את מונה המים של הדירה ושלמו את חשבון המים עד למספר המונה המוצג. גם בעירייה יהיה עליכם לשנות את פרטי השוכר – זאת באמצעות החתמתו על "טופס החלפת שוכר" אותו תשלחו לעירייה יחד עם חוזה השכירות. מומלץ לעקוב כי השינוי בעירייה בוצע, וכי חשבונות המים והארנונה מופיעים מעתה על שמו של השוכר.
- ישנן עיריות בהן חשבון המים מגיע מטעם חברת חיצונית ולא מטעם העירייה – במידה וזהו המצב ברשות המקומית שלכם, עליכם ליידע את חברת המים ולשלוח גם אליה את חוזה השכירות החתום.
- לגבי חברת הגז – הסכומים המדוברים הם נמוכים במיוחד, ולכן בעת העמדת דירות להשכרה נהוג כי השוכר ימשיך להשתמש ביתרת הגז שנותרה, ובעת שתגיע דרישת תשלום חדשה – ישלם מכספו.
- וכמובן – יש לעדכן את וועד הבית אודות השוכר החדש, להפגיש ביניהם ולוודא כי כל תשלומי וועד הבית שולמו על ידי השוכרים הקודמים עד מועד יציאתם מהדירה, ועד כניסת השוכר החדש (על ידי בעל הדירה), כך שלא קיימים חובות קודמים לוועד.
ומה בעת חילופי שוכרים? מהן הפעולות שיש לבצע לגבי שכירות?
כחודש לפני מועד סיום שכירות על הדירה, יש ליצור קשר עם השוכרים, ולבדוק האם היו מעוניינים להמשיך את חוזה השכירות הנוכחי.
במידה וכן, יש להאריך את החוזה תוך ביצוע העדכונים הנדרשים אם יש צורך (בגובה דמי השכירות, למשל). ניתן לעשות זאת ע"י הוספת נספח לחוזה המקורי.
במידה ואין ברצון השוכרים להמשיך להתגורר בדירה, יש לבצע מהלכים לסיום החוזה – יש לבדוק האם קיימים חובות מול חברת החשמל, העירייה, וועד הבית או הגז, ויש לפרסם את הדירה להשכרה מחדש.
עם סיום חוזה השכירות, יש לתאם את החזרת המפתח ולבצע בדיקה לדירה, בנוכחות השוכרים, על מנת לוודא כי מצבה תקין (שימו לב בעיקר לגבי מצב הברזים, הצבע, מצב הקירות והחלונות, ולוודא את תקינות הרהיטים ומכשירי החשמל שנשארו בדירה).
