חשוב להיות מעודכנים באפשרויות השונות שנוצרו בישראל לרוכשי דירות.
שוק המשכנתאות החוץ-בנקאי מתרחב, עם כניסתן של חברות הביטוח, אשר מציעות פתרונות גמישים כמו:
- פריסת משכנתא לעד 40 שנה – במימון של עד 60% משווי דירה קיימת.
- מימון של עד 80% משווי הדירה (גם דירה בבעלות), בתנאי שעומדים ביחס ההחזר המותר – פחות מ- 40% מההכנסה נטו.
- אפשרות של דחיית תשלומי קרן של עד 10 שנים – על חלק המשכנתא – עד 15% משווי המשכנתא – כלומר, הריבית תשולם מידי חודש, אך ההחזרים בגין הקרן (ההלוואה) יידחו.
ניתן להשיג פתרונות אלה בחברות ביטוח כמו: הראל, מנורה מבטחים, הפניקס וכלל ביטוח.
חברת מגדל ביטוח מרחיבה גם היא את פעילותה בענף המשכנתאות, באמצעות שיתוף פעולה עם בנק ירושלים, ובכך מצטרפת באיחור, לשאר חברות הביטוח הגדולות, שכבר פועלות בתחום במטרה להתחרות בבנקים.
עיקרי שיתוף הפעולה והתנאים:
- מודל הפעילות: מגדל תספק את ההון והאסטרטגיה, ובנק ירושלים יטפל בתפעול – מהלך שנועד לקצר את זמן השקת השירות.
- קהל יעד: בעיקר משקיעי נדל"ן ובעלי נכסים המעוניינים במינוף, לצד רוכשי דירות ומשפרי דיור.
- היתרון התחרותי: חברות הביטוח מציעות תנאים גמישים יותר מהבנקים כדי להתגבר על הקיפאון בשוק. מגדל מציעה מימון של עד 60% לדירה להשקעה (לעומת 50% בבנקים ועד 80% בהראל) והלוואות לתקופה של עד40 שנה.
החיסרון המהותי בהשוואה למשכנתא מבנק –
עלויות מימון גבוהות יותר, שזה אומר ריביות גבוהות יותר ועלויות הקמת הלוואה ושמאי גבוהות יותר.
גם פריסה ארוכת שנים או דחיית תשלומי קרן – אלה פעולות אשר מגדילות את סך הריבית המשולמת באופן משמעותי – חשוב לציין שבמקרים אלה כדאי להשתמש רק כאשר אין ברירה אחרת.
יש החוששים ממתן אשראי מסוכן – אך חברות הביטוח מכוונות ללווים "נקיים", כלומר, בעלי יכולת החזר טובה, שנחסמים על ידי המגבלות הנוקשות של בנק ישראל על בבנקים הרגילים.
חברות הביטוח אינן מחפשות לווים מסוכנים או מסורבי בנקים, בעלי רקע בעייתי, אלא לקוחות איכותיים שזקוקים למבנה מימון יצירתי וגמיש יותר.
באילו מקרים זה יכול להתאים?
- רוכשי דירות במבצעי קבלן (20/80):
- לווים שרכשו דירה מקבלן "על הנייר", שילמו 20% בתחילה, וכעת עם מסירת הדירה מגלים כי בעקבות עליית הריבית ומגבלות החזר חודשי, הבנק הרגיל אינו מאשר להם את ה-80% הנותרים.
- חברות הביטוח יכולות להשלים עבורם את המימון החסר (למשל, להגיע לעד 80% מימון) ולמנוע את ביטול העסקה ואובדן הכסף שכבר שילמו.
- לווים הזקוקים להחזר חודשי נמוך יותר (פריסה ל-40 שנה):
- משקיעים או רוכשים שעומדים במבחני ההכנסה, אך ההחזר החודשי המקסימלי שהבנק מאשר להם (המגביל את הפריסה לעד 30 שנה) גבוה מדי עבורם.
- פריסה ל-40 שנה בחברת הביטוח (תחת מימון של עד 60%) מאפשרת להקטין משמעותית את התשלום החודשי השוטף, גם אם זה אומר שההלוואה תתייקר בטווח הארוך. בעתיד, כאשר המצב הכלכלי משתפר, ניתן להמיר הלוואה זו בהלוואה זולה יותר מבנק רגיל ובפריסת שנים קצרה יותר.
- רוכשים המעוניינים בדחיית תשלומים (גרייס):
- לווים שרוצים להקל על תזרים המזומנים שלהם בשנים הראשונות. חברות הביטוח (כמו הראל) מאפשרות דחיית תשלומי קרן (גרייס) לתקופה ארוכה של עד 10 שנים על חלק מההלוואה (עד 15%).
- בעלי נכסים קיימים הזקוקים לאשראי נוסף (משכנתא דרגה שנייה):
- אנשים שבבעלותם דירה עם משכנתא קיימת בבנק, וזקוקים לסכום כסף נוסף לכל מטרה (כמו עזרה לילדים או פיתוח עסק).
- בעקבות ההנחיות של בנק ישראל, הבנקים מחויבים לשקלל את כל החובות הקודמים ומקשים על מתן אשראי נוסף על אותו נכס. חברות הביטוח, שאינן כפופות להנחיה זו, מהוות פתרון מצוין לגיוס הכסף כנגד שיעבוד בדרגה שנייה.
אזהרה חשובה:
חשוב מאוד להתייעץ עם יועץ נדל"ן מומחה במקרים כאלה, כדי לבדוק את הסיכונים הכרוכים במהלך, להבין את המשמעויות הכספיות, ולדעת באופן חד משמעי, האם מהלך כזה הוא כדאי כלכלית, או שעדיף להימנע ממנו.
